“纯粹依靠销售、收租的传统盈利模式,已经不符合现阶段行业发展要求,写字楼、产业园等资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等成为关注的焦点。”在3月18日结束的中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会上,全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯表示。
(资料图片仅供参考)
随着从旧格局走向新秩序,资产追求的是长期稳定的租金收入和资产增值等。在与会人员看来,这就需要不动产私募基金和公募REITs这样的新金融工具。而未来,包括写字楼、产业园在内的商业地产的价值链如何重构?在新发展模式下行业如何“迭代与进化”?
短期巨量供应和存量去化面临考验
疫情三年,商业地产行业面临着深刻的变革,行业规则、逻辑也在重构。在市场呼唤从开发、建设、运营和管理等方面进行迭代与进化的同时,竞争逐渐从无序走向有序,尤其是创新模式、空间、内容的出现不断倒逼商业地产行业革新。
刘凯表示,当前,商业地产市场整体的下行趋势没有得到根本性扭转,商业地产市场从增量进入存量时代,短期巨量的供应和存量去化依旧是市场需要面对的考验。在新发展阶段,纯粹依靠销售、收租的传统盈利模式,已经不符合行业发展要求,写字楼、产业园等资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等,成为行业关注的焦点。
刘凯认为,2023年商业地产行业包括写字楼、产业园将发生五大转变:从开发思维转向运营思维;从绿色建筑转向绿色低碳;从楼宇经济转向数字经济;从灵活办公转向传统办公;从智慧办公转向健康安全。
在运营思维上,从客户的生命周期和行业特性出发倒推产品和服务,更加注重以人为本的需求,更加注重空间运营的质量和功能性。而在楼宇经济领域,数字经济早已成为楼宇经济转型方向。大力发展数字经济,通过数字经济促进楼宇经济服务业发展,可以加快商业地产存量闲置资源去化速度。
在全联房地产商会秘书长赵正挺看来,房企探索房地产发展新模式有三个路径:金融创新赋能房地产新模式、数字经济赋能房地产新模式、绿色低碳赋能房地产新模式。
私募基金和REITs给商业地产打开一扇窗
在公募REITs放开、私募基金试点背景下,以写字楼、产业园为代表的商业地产面临着机遇。
对此,高和资本投资管理部执行董事冯巍表示,以往,常会见到增量开发、快速销售、炒作、评估增值以及开发商传统的银行融资、开发贷、物业贷的融资场景,而目前这些旧格局正在走向新秩序。对资产进行长期运营管理,追求的是长期稳定的租金收入和资产增值、以租定价等新秩序。这就需要新的金融工具、金融场景来适应新的行业新秩序,这个金融工具就是不动产私募基金和公募REITs.
冯巍还表示,调控给房地产关上一扇门,但是不动产私募基金和REITs给房地产打开一扇窗。现在市场上地产纾困政策,大部分都是债权。不动产私募基金给市场带来了增量的权益型基金,同时,不动产私募基金还有一个作用,可以推动行业向小开发、大资管转型。重资产端的资产一定要从开发商转到房地产私募基金,只有这种基金才适合重资产,来追求长期稳定回报。市场上有大量资金,比如保险资金、个人投资者都愿意通过金融工具、CMBS、类REITs等参加私募基金,这是商业地产未来趋势。
值得关注的是,数字化“元宇宙”赋能楼宇经济高质量发展也成为关注的焦点。对此,中国通信工业协会数字经济分会专家委主任苏彤表示,随着“元宇宙”时代的到来,其提供的大量数字成为未来楼宇经济创新主体的升维之道,“元宇宙”作为新一代赛博空间与工作、生活、学习的智慧世界,成为赋能楼宇经济创新、创造与创收的核心力量。
苏彤认为,构建“大数创”平台将成为定义楼宇经济场景的全新共识。这种全新的共识会实现楼宇经济服务的“范式革命”,从人才、场地、生产、市场、金融、政策、信息等要素配置上,调用资源,服务楼宇平台用户,让用户获得价值,从而产生一种新的生态共赢。
由提供办公场所转为提供全方位商务解决方案
“从国家宏观的经济形势来看,今年的一个特点就是拼经济、强投资、大招商,开局即是决战。在大的趋势下,我们可以预期产业园必然带来巨大的增量。”中科产城董事长郭莹辉如是说。
在郭莹辉看来,园区总量急剧扩大下,投资商和运营商的机会是分化的,表现为产业大咖拿工业用地趋势非常明显、园区REITs日益活跃、新建园区的投资机会相对不错;而存量园区招商区划压力大,产业地产商将加速离场,同时,园区轻资产运营的机会将大大增加,园区更新将是新的盈利来源,园区的开发也将与园区内企业股权投资深度绑定。
对于2023年商业办公选址新趋势,CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天指出,未来的办公环境需要灵活性,在使用上对于不同使用场景会有灵活配备的要求,还需要具备选择性,员工可以根据自己要完成的工作来选择特定的办公空间、办公场景,因此各种功能性空间都需要配备。此外,就是创造性,在办公环境里出现更多有利于员工互动和创造性的功能。
刘凯认为,2023年,在商业地产高质量发展要求下,市场各参与方需要以宽广的视角审视当下的商业地产行业,包括写字楼、产业园市场发展。在绿色发展和科技赋能下,加强运营管理标准化和精细化程度,打造软硬兼备的产品力,这也成为当前商业办公行业发展的核心竞争力。此外,传统商业办公已经由最初单纯地为租户提供办公场所,逐步转变成为客户提供全方位的商务解决方案,包括绿色生态、数字化、人性化以及多样化的融合,这也将为商业办公行业高质量发展带来前所未有的迭代与进化动力。
新京报记者袁秀丽
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运营思维、数字经济、绿色低碳……商业地产今年面临五大转变
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