界面新闻记者 | 牛钰
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界面新闻编辑 |
“北京近40度的天里,一群身家上亿的富豪,徘徊在一个小区门口,只为看一套房”,这个段子是用来描述6月份西城区豪宅项目中信国安府的抢手程度。
6月中旬时,中信国安府一期挂出了一套二手房,单价高达25.5万元/平方米。
有市场人士对界面新闻表示,此房是一期唯一在售的二手房源,当时二期还没有正式开盘,在需要验资2000万带看的情况下,周末仍有近50组客户去看了这套房。
图片来源:房天下
随后不久,沉积多年的中信国安府二期也终于入市,在端午假期获批预售证,而项目给出的验资排卡时间只有3天,验资门槛最低为1000万元,6月27日便开始摇号、选房。
据了解,二期单价在13万元/平方米-17.5万元/平方米不等,均价约为15.5万元/平方米,相较于那套抢手的一期二手房单价便宜了10万元/平方米,即使与附近的中信城17.9万元/平方米的单价相比,也倒挂了近3万元。
中信国安府二期位于西城区二环里的宣武门,距离天安门仅1.5千米,距离国家大剧院880米,距离金融街1.8千米左右,毗邻西单、 大栅栏等商圈,相比于今年初另一西城区新盘中信城四期更靠近城中心,小区顶层的房子甚至可以俯瞰故宫。
中信国安府区位图
与中信城一样,如此稀缺的内城项目并不缺客源,有钱能不能买到反而是个问题,坊间传言收茶水费才能获得购房名额。
项目开发商北京信达置业也学习了中信城的做法,于6月23日发布严正声明称,从未委托或授权任何第三方机构或个人对本项目进行拓客,中介机构出现的炒卖本项目房屋的行为均为欺骗行为。随后将项目整体销售方案、摇号、选房等过程公开、透明化。
不过在申购结束之后,仍有中介宣称自己有渠道搞到名额,也有参与摇号者在社交媒体平台转让其个人所摇到的号。界面新闻以意向购房者问询时,被告知需要160万元的茶水费,并且信誓旦旦保证“茶水费不是白花的”。
中信国安府不仅贵且难买,对付款要求也比较苛刻,要求选房当天一次付清房款,即使是贷款客户也需要交总房款80%以上(含认购定金200万元),当天未付款则被视为自动放弃该房源。
这个严苛的付款条件,与开发商多年在该项目耗费的时间和精力有很大关系,北京调整限高、项目股东之间的纠纷和官司等,让该项目入市之路非常坎坷。
在内城已无新地块拍出的当下,这种稀缺项目基本都是多年前的地块,国安府前身是“宣武门东棚改A-G棚改项目”,可以追溯到1992年,当时庄胜地产承接了危改项目,分为两期,一期是崇光百货写字楼,二期项目则是国安府所在地块,自2002年启动拆迁。
但2004年后至2008年,庄胜地产因债务缠身无力投入而停滞,土地出让款欠缴且拆迁工作停滞不前。
2009年底,信达北京分公司正式接手地块,但拆迁工作一直不顺利。到了2012年,中信国安以40亿元的价格取得项目公司信达置业100%的股权,在B地块上开发的国安府一期于2014年开盘,均价超过8万元/平方米。
中信国安拿到这一内城稀缺地块之后,也遭遇了两个大难题,一个是2013年起庄胜地产因不满信达方转让股权一事发起诉讼要讨回地块,二是在北京对整体高度的政策调整,导致一期项目从15层削至12层,产生了大量“灭失客户”(因高度降低,原来已选定高层房源的客户将推迟至二期项目在重新选房)。
随后中信国安也于2019年陷入了流动性危机,目前正在大股东中信集团的支持下司法重整之中。
如今项目入市,也意味着诉讼一事历经十年才逐渐解除影响,关于一期的部分“灭失客户”,国安府将他们安排至项目二期优先选房。那些没有退房苦等了近9年的业主们,如今能以8万元/平方米的均价再买到二期项目。
国安府二期总共550套房源,摇号池内有467组客户,叠加原来的一期业主,意味着国安府能够很快售罄。
项目的高热度在6月的北京楼市并不多见,自4月底以来,北京楼市开始进入“倒春寒”。
以端午假期为例,北京住建委网签数据显示,北京新房仅网签200套,成交面积2.42万平方米,较2022年端午假期(6月3日~6月5日)下降约34%,降幅较2021年假期(6月12日~6月14日)再扩大,创3年新低。
而端午时期入市的不止有国安府,还有中交观岚雅苑、京投北熙区、金融街武夷·融御、北京城建·国誉朝华、万科弗农小镇等6个项目,这些项目都再难出现售罄,最热的国誉朝华官宣开盘销售额13亿,但该项目的蓄客排卡今年初就开始启动了。
今年6月20日,央行下调5年期以上LPR至4.2%,购房者的房贷利息有所减少,但这似乎并未成为拉升真实成交端的动力。
步入6月,市场活跃度延续回落态势。根据中指数据,6月前三周(5月29日-6月18日)重点50城商品住宅周均成交面积略低于5月周均水平,较去年同期(5月30日-6月19日)下降20%左右。
中指研究院市场研究总监陈文静指出,降息虽对市场预期的修复产生了一定积极效果,但购房者入市节奏并未好转,房地产市场表现依然较为平淡。若政策出台较慢或政策力度较小,购房者置业信心或难有改善,房地产市场调整态势预计仍将延续一段时间。
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